「親の土地に家を建てたい」「土地代を抑えて理想のマイホームを実現したい」と考える方は多いのではないでしょうか。

親の土地を活用すれば、土地購入費用が不要になるため、住宅取得費用を大幅に抑えられるという大きなメリットがあります。
一方で、土地が親名義のままの場合は、住宅ローンや税金、相続など、事前に理解しておきたいポイントも少なくありません。

この記事では、親の土地に家を建てるメリット・デメリットや親の土地に家を建てる際の税金、さらに将来の相続まで見据えた注意点を詳しく解説します。

1.親の土地に家を建てるメリット

①土地代がかからないため建物に予算をかけられる

親の土地を利用する最大のメリットは、土地購入費用が不要になることです。

住宅購入では、土地代が総予算の半分近くを占める地域も少なくありません。
その費用を建物へ回せることで、高性能住宅やZEH仕様、高断熱・高気密住宅へのグレードアップ、太陽光発電や蓄電池、最新の住宅設備などを導入しやすくなります。

住宅性能を高めることは、毎月の光熱費削減や快適な住環境にもつながるため、長期的に見ても大きなメリットといえるでしょう。

②住宅ローンの借入額を抑えられる

土地購入費用が不要であれば、その分住宅ローンの借入額を少なくできます。

借入額が減ることで毎月の返済負担が軽くなり、総返済額や利息も抑えられます。
また、金融機関の審査においても返済比率に余裕が生まれ、融資を受けやすくなるケースがあります。

家計への負担を抑えながら、ワンランク上の住まいづくりを目指せる点は大きな魅力です。

③親の固定資産税が軽減される場合がある

親の土地が更地だった場合、子どもが住宅を建築することで住宅用地の特例が適用される可能性があります。

この制度では、200㎡までの住宅用地について固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されるケースがあります。

そのため、子どもだけでなく土地所有者である親にとっても税負担が軽くなるというメリットがあります。

2.土地が親名義のままのデメリット

①将来の相続トラブルにつながる可能性

土地が親名義のままの場合、親が亡くなると土地は相続財産になります。

兄弟姉妹がいる場合、「土地を誰が相続するのか」「家が建っている土地をどのように分けるのか」といった問題が生じることがあります。

建物は子ども名義でも土地は相続人全員の共有財産となる可能性があるため、事前に家族で話し合いを行い、必要に応じて遺言書の作成なども検討すると安心です。

②土地と建物の所有者が異なる

建物は子ども、土地は親という状態では、権利関係が複雑になります。

将来的に売却や建て替えを希望しても、土地所有者や相続人の同意が必要となるケースがあります。
長く住み続ける予定であっても、将来を見据えた準備が重要です。

③住宅ローンで親の協力が必要になる

親名義の土地に住宅を建てる場合、多くの金融機関では建物だけでなく土地にも抵当権を設定します。

そのため、土地所有者である親には物上保証人（担保提供者）として協力してもらう必要があり、担保提供承諾書などの提出を求められることがあります。

金融機関によって条件は異なるため、住宅会社や金融機関と早めに相談しておくことが大切です。

3.親の土地に家を建てる際の税金

①「借りる」と「もらう」では税金が大きく異なる

税金で最も重要なのが、土地を「借りる」のか「もらう」のかという違いです。

親から土地を無償、または固定資産税程度の負担で借りて家を建てる場合は、税務上「使用貸借」として扱われるのが一般的です。

この場合、借地権の認定課税は行われず、通常は贈与税は発生しません。

一方で、土地そのものを子ども名義へ変更した場合は「贈与」と判断され、土地の評価額によっては高額な贈与税が発生する可能性があります。

親の土地を活用する際は、「借りる」のか「贈与を受ける」のかを十分に検討し、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

②登録免許税

住宅を新築すると、建物の所有権保存登記や住宅ローン利用時の抵当権設定登記などが必要になります。

これらの登記には登録免許税がかかりますが、一定の条件を満たす住宅では軽減措置が適用される場合があります。

③不動産取得税

新築住宅には不動産取得税が課税されますが、多くの住宅では軽減制度を利用できます。

住宅の床面積や建築条件によって適用内容が異なるため、事前の確認が大切です。

④固定資産税・都市計画税

建物には固定資産税が課税され、市街化区域では都市計画税もかかります。

一方で、新築住宅には固定資産税の軽減措置が設けられており、一定期間は税負担を抑えられる制度があります。

4.相続まで見据えた対策が重要

親の土地に家を建てる場合、将来の相続についても考えておく必要があります。

特に、相続税の負担を軽減できる小規模宅地等の特例は、同居状況や相続の条件によって適用の可否が異なります。
同居していない子どもが相続するケースなどでは、適用できない場合もあるため注意が必要です。

また、兄弟姉妹がいる家庭では、土地の分割方法を巡ってトラブルになることも珍しくありません。安心して住み続けるためには、親や家族と十分に話し合い、必要に応じて税理士や司法書士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家へ相談しておくことが大切です。

5.まとめ

親の土地に家を建てることは、土地代を抑えられるだけでなく、住宅性能の向上や住宅ローン負担の軽減など、多くのメリットがあります。
一方で、相続や税金、住宅ローンなど事前に確認しておきたいポイントも少なくありません。

家づくりを始める前に、ご家族で将来についてしっかり話し合い、専門家へ相談しながら進めることで、安心して長く暮らせる住まいづくりにつながります。

アンドデザインラボでは、土地の活用方法や資金計画、住まいづくりに関するご相談を承っています。
親御様の土地を活用した家づくりをご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

著者情報

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