土地探しは家づくりの第一歩。土地の選び方次第で、建てた後の生活が大きく変わります。
とはいえ、初めてのことなので、気をつけないと思わぬ落とし穴に陥ることも・・・。
特に、地盤の脆弱さは家づくりの大敵であり、見抜くことが難しい問題の1つです。
そこで、土地探しの際に必要な基礎知識や注意点、地盤の危険性を見抜く方法、理想の土地を見つけるためのポイントをご紹介します。

■土地探しに必要な基礎知識

1. 予算と資金計画

まず、マイホームの予算総額と資金計画を明確にしておくことが重要です。予算総額には土地と建物の両方が含まれますが、
その予算配分もしっかり考えておく必要があります。また、土地代には、敷地以外に登記費用や固定資産税、
都市計画税などの諸経費も含まれることを考慮に入れおきましょう。土地探しの段階から住宅ローンの審査を事前に受けておくと、
予算内で探すことができます。

2. 立地と周辺環境

立地条件は、生活の利便性や快適性に大きく影響します。通勤・通学の利便性、買い物や医療機関へのアクセス、
子育て環境などを考えて、自分たちの理想のライフスタイルに合った土地を検討しましょう。
また、周辺の治安や、地震や洪水といった自然災害のリスクについても調べておくことが大切です。

3. 土地の形状と広さ

土地の形状や広さは、建物のプランニングに直結します。形がきれいに整った土地か
、変形地かをチェックすることも大事ですが、変形地でも設計の手腕次第で理想の土地が建てられるので、
まずは立地条件を優先して考えることが大事です。また、変形地の場合には整形地よりも価格が手頃な場合が多いので、
そのぶんお得にマイホームを実現できる可能性もあります。形だけでなく、間口の広さ、
奥行きの長さなどもしっかり確認しましょう。特にビルトインガレージを設けたい場合には、間口にある程度の広さが必要です。

4. 建ぺい率と容積率

土地を買ったら、自分の敷地内をすべて建物に使える訳ではありません。「建ぺい率」や「容積率」などの建築規制も確認が必要です。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の比率のこと。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の比率のことです。
建ぺい率と容積率は、土地に建てられる建物の大きさを制限する重要な指標です。こ
れらの数値が高いほど、大きな建物を建てることができますが、規制が厳しい地域もあるため注意が必要です。
建ぺい率と容積率を理解することで、土地の価値や建物の設計計画を正しく判断できます。

■土地探しで注意したいポイント

実際に土地を探す際には、上記の基礎知識以外に次の3つのポイントに注意しましょう。

1. 法的規制と建築制限

土地には、様々な法的規制や建築制限があります。都市計画法、建築基準法、地区計画などを確認し、
建築可能かどうかを確認しましょう。また、景観条例や地区計画などの地域特有の規制にも注意が必要です。

2. 土地の履歴と地盤

土地の履歴を調べることで、過去の用途や所有者、トラブルの有無などを確認できます。
また、地盤の強度や液状化のリスクなども調査しておくことが重要です。必要に応じて、専門家に依頼して地盤調査を行いましょう。

3. インフラの整備状況

上下水道、ガス、電気などのインフラが整備されているかどうかを確認しましょう。
整備されていない場合は、工事費用や時間がかかることがあります。また、道路の幅員や接道状況、排水設備なども同様に確認が必要です。

■地盤の脆弱さを見抜く方法

前項の２で触れたように、土地の地盤は建物の耐震性や耐久性、レジリエンス性（災害に対する強さ）に大きく影響します。
地盤が脆弱だと、どんなに強度の高い家を建てても、災害の影響を受けやすくなる可能性があります。
土地選びの前段階で、地盤の脆弱さを見抜く方法は次の3つです。

1. 地盤の成り立ちを確認する

土地の成り立ちを調べることで、地盤の特徴を把握できます。例えば、埋立地や低地、山の斜面などは、地盤が弱い傾向にあります。
過去の地図や航空写真を参考にすることで、土地の変遷を知ることができます。
また、その土地の地名も地盤の状況を把握するヒントになります。例えば、川や湖、沼、水鳥などの水辺の生き物などを示す漢字が使われている地名は、
昔は水辺だった可能性があるため、軟弱地盤ではないか注意する必要があります。

2. 周辺の建物をチェックする

周辺の建物の状態を観察することで、地盤の状態を推測できます。傾いている建物や、
ひび割れの多い建物があれば、地盤に問題がある可能性があります。また、古い建物が多い地域は、地盤沈下が進んでいる可能性があります。

3. 専門家による地盤調査を行う

住宅を建てる際には、地盤調査を行うことが義務化されています。しかし、土地の売買契約を交わした後でなければ、
基本的に地盤調査を行うことは許されません。どうしても気になる場合には、地主さんにお願いして許可を得るか、
隣近所の方々に地盤の状態を聞くか、地盤調査済みの周辺データをもらうことで、おおよその状態を確かめることができます。

■理想の土地を見つけるためのポイント

では、自分たちの条件に合った理想の土地を見つけるには、実際にどんなふうに行動したらいいのでしょうか。そのための3つのポイントをご紹介します。

1. 情報収集と現地調査

不動産情報サイトや不動産業者から情報を収集し、条件に合う土地をリストアップしましょう。
候補の土地が見つかったら、現地調査を行い、実際の雰囲気や周辺環境を確認することが大切です。
現地に行くことで、気づかなかった点や問題点を発見できることがあります。

2. 専門家に相談

土地選びは専門的な知識が必要なため、一人で判断するのは難しいものです。住宅会社や不動産業者、
司法書士などの専門家に相談することで、適切なアドバイスを得ることができます。
特に、法的な問題やリスクについては、専門家の意見を参考にしましょう。

3. 将来を見据えた選択

土地選びは、長期的な視点で考える必要があります。家族構成の変化や生活スタイルの変化など、将来のことを想定しながら選ぶことが大切です。
また、資産価値の面でも、将来的な価値の上昇や下落を考慮に入れましょう。

■まとめ

土地探しは、時間と労力がかかるプロセスですが、失敗しないためには、基礎知識を身につけ、注意点を押さえることが重要です。
特に、地盤の脆弱さは家づくりの大敵であり、見抜くことが難しい問題です。地盤の成り立ちを確認して、
周辺の建物をチェックし、必要に応じて専門家による地盤調査を行うことで、危険性を事前に見抜くことができます。

理想の土地を見つけるためには、情報収集と現地調査を入念に行い、専門家のアドバイスを参考にしながら、
将来を見据えた選択をすることが大切です。土地探しは家づくりの第一歩ですが、失敗は許されません。しっかりと準備して理想の土地を見つけ、幸せな家づくりを実現しましょう。

著者情報

愛知県豊橋市を中心に、デザイン性とともに丈夫かつ住みやすさにこだわった注文住宅を手掛ける住宅会社です。
耐震等級3を標準仕様とし省エネZEH対応も可能、土地探しから理想の家づくりまでお手伝いします。
<施工エリア>
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